1가구 2주택을 키워드로 찾아오신 분은 아마 부동산관련 세금(특히 양도세) 중과 여부를 찾기 위해서인 분들이 많을 것으로 예상된다. 양도소득세(이하 양도세) 중과 관련 1가구 2주택관련 법 조항, 조문을 함께 살펴보도록 하자.
1가구 2주택(1세대 2주택) 양도세 중과 기준
1가구 2주택 확인방법
1가구 2주택의 범위, 기준에대해 찾기 어려운 이유
1. 1가구 2주택 1세대 2주택 차이
-양도소득세 중과 기준이 적혀있는 '소득세법'상에서의 표기는 1가구 2주택이 아닌 1세대 2주택이기 때문
2. 찾았어도 그 조항에 엮인 다른 법이나 상위 법의 조항, 조문을 모두 확인해야하기 때문
✔ 주의할 점
세법이나 부동산관련 법은 다른 법에 비해 일부 개정이 잦고 복잡하므로 가장 최신(법 시행일자 확인 필수) 법인지 확인해야한다. 또한 자세한 사항은 세무사에게 전문상담을 받는 것을 추천한다.
- 이 글은 소득세법(시행일자 2023. 1. 1.)과 동법 시행령(시행일자 2023. 1. 5.)을 기준으로 작성함 -
※ 빨간색 및 형광펜 표시는 많이 찾아보는 유형으로 주의해서 봐야할 부분을 글쓴이 입장에서 표시한 것이므로
본인이 가진 조건에서 세법 상 중과기준이 되는지는 모든 조항을 살펴보는 것이 좋음을 미리 밝혀둡니다.
「소득세법」
제3장 거주자의 양도소득에 대한 납세의무
제1절 양도의 정의
제88조(정의) 제6호, 제7호
6. "1세대"란
거주자 및 그 배우자¹가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자²와 함께 구성하는 가족단위를 말함.
단 대통령령³으로 정하는 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 봄.
¹
사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함함.
예시: 법률상 이혼하였으나 생계를 같이하는 경우 등
²
거주자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함함) 및 형제자매를 말하며,
취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 조소 또는 거소에서 일시퇴거한 사람을 포함함
³
「소득세법 시행령」 제152조의3(세대의 범위)
1. 해당거주자의 나이가 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
7."주택"이란
허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말함.
이 경우 그 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따른다.
「소득세법 시행령」
제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)
제1항
「소득세법」 제104조제7항제1호¹에서 "대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개² 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말함.
¹
「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택으로소 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택.
²
제1호에 해당하는 주택은 주택 수 계산 시 산입하지 않는다.
1. 수도권 및 광역시·특별자치시¹ 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택.
¹
다음 두 경우에 해당하는 지역을 제외함
광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조제3항·제4항에 따른 읍·면
「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조제3항에 따른 읍·면
2. 「소득세법 시행령」 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)제1항제2호~제8호까지 및
제8호의 2 중 어느하나에 해당하는 주택.
3. 1세대의 구성원 중 일부가 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시¹·군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택²을 취득함으로써 1세대 2주택이 된 경우의 해당주택³.
¹
특별시·광역시·특별자치시 및 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함함. 이하 이호에서 같다
²
학교의 소재지, 직장의 소재지 또는 질병을 치료·요양하는 장소와 같은 시·군에 소재하는 주택으로서 취득당시 「소득세법」 제99조(기준시가의 산정)에 따른 기준시가의 합계액이 3억원을 초과하지 않는 것에 한정함
³
취득 후 1년이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정함
4. 「소득세법 시행령」 제155조(1세대1주택의 특례)제8항¹에 따른 수도권 밖에 소재하는 주택.
¹
기획재정부령으로 정하는 취학 근무상의 형편, 질병의 요양, 그밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 함)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조(1세대1주택의 범위)제1항을 적용함
5. 1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 사람이 1주택을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속¹을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우의 해당주택².
¹
배우자의 직계존속을 포함함
직계존속 중 어느 한 사람이 65세 미만인 경우를 포함함
²
세대를 합친 날부터 10년이 경과하지 아니한 경우에 한정함
6. 1주택을 소유하는 사람이 1주택을 소유하는 다른사람과 혼인함으로써 1세대 2주택을 소유하게 되는 경우의 해당 주택¹.
¹
혼인한 날부터 5년이 경과하지 않은 경우에 한정함
7. 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 해당 소송결과로 취득한 주택¹.
¹
소송으로 인한 확정판결일부터 3년이 경과하지 않은 경우에 한정함
8. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득¹함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택². ⇐흔히 말하는 일시적 1가구 2주택에 대한 법적 근거
¹
자기가 건설하여 취득한 경우를 포함함
²
다른 주택을 취득한 날부터 3년이 지나지 아니한 경우(3년이 지난경우로써 제155조(1세대 1주택의 특례)제18항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 포함함)에 한정함
9. 주택의 양도 당시 「소득세법」 제99조(기준시가의 산정)에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택.
다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역¹으로 지정·고시된 지역 또는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택²은 제외한다.
⇑ 이 9호가 해당되어 중과가 되지않는다고 생각하는 경우에는 꼭 같은 조항의 1호(아래 글)에도 해당되지 않는지 확인, 두 가지 중 하나라도 해당되는 경우에는 중과 대상임
1. 수도권 및 광역시·특별자치시 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택
¹
종전의 주택건설촉진법에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함함
²
주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외함
10. 1세대가 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우 그 해당 주택.
11. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택.
12. 「소득세법」 제95조(양도소득금액)제4항에 따른 보유기간이 10년¹ 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택.
12의2. 「소득세법」 제95조(양도소득금액)제4항에 따른 보유기간이 2년¹ 이상인 주택을 2023년 5월 9일까지 양도하는 경우 그 해당 주택.
¹ (제12호, 제12의2호 동일)
재개발사업,재건축·소규모재건축 사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획 등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 가산함
13. 「소득세법 시행령」 제155조(1세대 1주택의 특례)제2항에 따라 상속받은 주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우로써 「소득세법 시행령」 제154조(1세대 1주택의 범위)제1항이 적용되고 같은 항의 요건을 모두 충족하는 일반주택.
14. 「소득세법 시행령」 제155조(1세대 1주택의 특례)제20항에 따른 장기임대주택과 그 밖의 1주택¹을 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제154조(1세대 1주택의 범위)제1항이 적용되고 같은 항의 요건을 모두 충족하는 거주주택.
¹
1주택을 이하 이 호에서 거주주택이라 함
제2항
제1항을 적용할 때 167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)제2항부터 제8항까지의 규정을 준용한다.
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