부동산 계약시 주의사항 (원룸, 자취방, 전세집)
원룸이든 자취방, 전세집을 구할 때 대부분 아래와 같은 절차로 진행될거에요. 저는 처음 부동산 계약을 할 때, 이 대략적인 절차는 알지만 절차마다 내가 해야할 것은 무엇인지 꼭 확인해야하는 것은 무엇인지 잘 모르겠더라구요. 특히 사회생활이나 결혼으로 인해 처음 부동산 계약을 하시는 분들은 저의 말을 공감해주실거라 생각이 듭니다.
집 계약 보증금이 한두푼도 아니고 너무 큰 돈이기에 잃을 수 없잖아요. 꼭 모두 계약 시 주의사항 챙기셔서 우리의 소중한 보증금을 지켜보도록 해요.
1. 방 찾기
어플, 인터넷에서 찾아보고 인근 부동산도 최소 3-4곳 방문하여 직접 방을 둘러보고 골라보세요. 아무리 인터넷이 발달했다해도 발품 이길 재간은 없더라구요.
방 구할 때 주의사항 및 팁, 체크리스트가 궁금하다면 👉여기를 클릭해주세요.
2. 계약금 입금하기
드디어 마음에 드는 집이 찾아서 계약 의사를 밝히면 공인중개사 분이 집주인과 계약서 작성 전에 계약금을 입금하면 해당 집을 다른 사람들에게 보여주지 않기때문에 계약금을 입금하라고 할거에요.
이때 계약금 입금 전에 등기부등본을 확인합니다.
등기부등본(등기사항전부증명서)에서 꼭 확인해야할 사항⭐⭐⭐
▪ 소재지 주소 표제부에 계약하고자하는 집의 주소와 호수까지 확인하여 해당 주소가 맞는지 확인
▪ 발급일자 등기부등본 하단 왼쪽에 발급일자와 시간까지 나오니 당일 날짜인지 확인
▪ 소유자 [갑구]에서 소유자가 집주인의 이름이 맞는지 확인
▪ 그 외 [을구]에서 해당 집이 공매나 경매에 부쳐졌는지 대출이 있는지 확인
📌 전세계약이나 매매라면 전입세대 열람하기
전입세대 열람에서 계약하고자하는 집 주소로 전입신고한 사람이 있는지(이중계약인지) 확인해보셔야 합니다.
1) 등기부등본에 근저당이 있는 집인데 괜찮을까요?
근저당(대출)이 설정되어있다고하면 위험부담이 있긴 해요. 가령 집주인이 대출변제능력이 없어 본 집이 경매로 넘어갔을 경우에는 내 보증금을 받지 못하는 경우가 생길 수도 있기 때문이에요. 하지만 자취방이나 월세집을 구하다보면 근저당권이 설정되어 있지않은 집이 없어서 난감하실거에요. 그렇다고 집을 안구할 수도 없고😥
이때는 임대보증금 보증보험을 들어주는 집을 고르시면 돼요. 이 임대보증금 보증보험을 가입하면 우선변제권이 없더라도 보증보험을 통해서 나의 보증금을 돌려받을 수 있기 때문이에요.
7.10 부동산 대책으로 2020.08.18 부터는 신규로 임대사업자 등록을 하거나 임대주택을 새로 등록하는 분들은 보증보험 가입을 의무로 하셔야합니다. 따라서 내 보증금이 좀 더 안전하게 지킬 수 있겠죠?
(단, 2020.08.18 이전에 등록한 임대주택은 보증보험 가입 1년간 유예)
***본 기준은 월세 보증금을 기준으로 작성하였습니다. 전세는 아무래도 보증금의 액수가 크기때문에 가급적 근저당이 없는 집을 들어가는 것이 좋고, 보증보험을 든다면 보장범위가 어느정도인지 꼼꼼하게 확인한 후 전세보증금을 지킬 수 있는지 보고 계약을 하시기 바랍니다.
2) 계약금은 얼마가 적당할까요?
계약금은 보통 보증금이나 매매가의 10%를 입금합니다. (전세계약에서는 전세금자체가 가격이 높아서인지 5%가 일반적이라고하네요) 하지만 개인사정으로인해 10%가 여의치않다면 이부분은 공인중개사와 협의하에 조정가능합니다.
3. 잔금 납부하기
원룸이나 자취방, 오피스텔 계약같은경우는 금액이 크지않아 [계약] → [잔금] 순이지만 전세나 매매같이 금액이 큰 경우엔 잔금 전에 중도금도 치루게 되는데 이때 각 단계 [계약] → [중도금] → [잔금] 전에 꼭 등기부등본을 떼어보아야합니다.
우리의 전세금, 보증금은 소중하기에 이 것은 절대 귀찮아하지 마시고 공인중개사나 집주인이 좋은 분 같아보여도 돌다리도 두드려보는 마음으로 확인해 주세요. 며칠사이 무슨 변화가 있겠냐 싶으시겠지만 나쁜 마음을 먹는다면 단 몇분사이에도 변경사항이 있을 수가 있기때문입니다.
계약금 / 중도금 / 잔금 입금 전 등기부등본 확인⭐⭐⭐⭐⭐
① 오늘자(당일) 등기부등본을 출력 후 발급일자 확인하기
② 계약서에 쓰여있는 집 주소와 등기부등본 집 일치하는지 확인하기
③ 소유권 변동이 아닌지 확인하기 (집주인 이름과 일치하는지 재확인)
④ 계약서 작성시에 본 등기부등본과 달라진 점은 없는지 확인하기 (근저당여부 및 그 밖 특이사항)
만약 변경사항이 있다면 잔금납부를 하지 마시고, 계약을 진행해도 나의 보증금이 안전할지 더 꼼꼼히 알아보고 진행하셔야 합니다.
4. 전입신고 및 확정일자 받기
등기부등본의 문제도 없고 잔금도 모두 치룬 후 이사를 완료했다면 당일에 꼭 해야하는 절차가 있습니다. 그 것이 바로 전입신고하고 확정일자받기 입니다. 이 것은 가령 내가 계약한 집이 매매, 양도, 경매 등의 이유로 소유자가 바뀌었을 때 내 보증금을 받을 수 있고 임대차 계약한 기간만큼 계속 살 수 있는 권리(대항력, 우선변제권)을 갖게합니다.
동사무소 방문
📋 준비물 : 신분증, 부동산 임대차계약서, 600원 (확정일자 받는 비용)
전입신고하고 확정일자 받는 것은 동사무소에서 합니다. 이때 부동산 임대차계약서를 들고가셔야 확정일자를 받을 수 있으니 잊지말고 챙겨가세요.
1) 전입신고
잔금 치르고 이사한 후에 계약자 본인이 인근 동사무소에서 신청하면 됩니다. 이사한 당일 즉시 신고할 경우에는 비용이 발생하지 않으니 이사한 날에 하는 것이 좋아요.
2) 확정일자
전입신고할 때 같이하는 게 좋아요. 왜냐하면 확정일자를 받은 날의 다음날(익일) 부터 효력이 생기기 때문에 하루라도 빨리 받는 것이 좋습니다.
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