작년부터 수시로 쏟아지는 부동산 대책으로 인해 임대인이나 임차인 할 것 없이 혼란스러워하시는 경우가 많은데요. 오늘은 그중 주택을 소유하고 있는 임대인이나 월세나 전세로 세를 살고 있는 임차인이라면 꼭 알아놓아야 하는 임대차 3 법(전월세 상한제, 전월세 신고제, 계약갱신청구권)에 대해 알아보도록 하겠습니다.
임대차 3법 요약 및 정리
임대차 3법이란?
임차인의 권리를 보호하기 위해 2020년 07월 31일부터 시행된 주택임대차 보호법으로, 전월세 상한제, 전월세 신고제, 계약갱신청구권 3가지를 핵심으로 하는 법안입니다.
전월세 상한제와 계약갱신청구권의 시행일은 의결즉시인 2020년 07월 31일이며, 전월세신고제 시행일은 2021년 06월 01일입니다.
1. 전월세상한제
임차인이 계약갱신청구권을 통하여 계약을 연장할 때 임대료 상승 폭을 이전 계약금액의 5%를 초과하여 인상할 수 없도록 하여 임차인을 보호하는 제도입니다.
단, 임대인이 새로운 임차인과 계약을 하거나 계약갱신청구권을 활용하여 총 4년의 임대계약을 했을 시에는 전월세 상한제가 적용되지 않습니다.
2. 전월세 신고제
전월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행하는 제도로 임대차 신고제 혹은 부동산 거래 신고법이라고도 합니다.
대상지역 수도권, 광역시, 세종시 및 시 지역(경기도를 제외한 지방 도의 군지역 제외)
대상금액
보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과,
반전세의 경우 보증금이나 월세 중 하나라도 기준을 초과 시 신고대상
신고대상
주택임대차 보호법 상 주택
아파트, 다세대 주택 외에도 고시원, 기숙사 등의 준주택, 오피스텔, 공장 및 상가 내 주택 등 비주택도 해당
신고의무
임대인과 임차인이 계약체결일로부터 30일 이내에 공동 신고하여야 함
계약갱신도 신고대상이나 계약금액의 변동이 없을 경우에는 신고대상에서 제외
신고방법
관할 읍면동, 주민센터 등 통합민원창구에서 신청 가능
-임대인과 임차인이 임대차 계약 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하여 신고
-신고 편의 상 당사자 중 한 명이 모두 서명 또는 날인한 계약서를 제출하는 경우도 신고한 것으로 간주
온라인 사이트(부동산 거래 관리시스템)에 접속하여 신고 가능
-온라인 신고 시에는 계약서 원본을 pdf, jpg 등 파일로 변환하거나 스마트폰으로 촬영한 png 파일을 첨부
위반 시 제재
거짓신고 시 100만 원 이하의 과태료
미신고는 기간 혹은 금액에 따라 다르며 4만 원에서 최대 100만 원 부과
3. 계약갱신청구권
기존 계약이 만료에 가까운 임차인(세입자)이 계약을 연장하여 더 거주하기를 희망할 때 요구할 수 있는 권리로, 기존 2년이었던 임대차기간을 1차로 더 연장하여 최대 4년(2+2년)까지 거주를 요구할 수 있는 것을 말합니다. 기존 계약 2년에 추가 2년을 더 계약갱신을 할 수 있어 쉽게 2+2라고도 불리는 제도입니다.
즉, 임차인(세입자)은 기존 계약으로 2년간 거주한 경우, 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여 임대차 계약을 2년 연장할 수 있습니다.
임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지 계약갱신청구권 행사를 요구할 경우, 임대인은 특별한 사정이나 사유가 없는 한 이 요구를 거절할 수 없습니다. (2020년 12월 10일 이후 최초 계약을 체결하거나 갱신된 계약은 6개월~2개월 전까지 계약갱신을 요구하여야 함)
임차인이 계약갱신 청구 시 예외적으로 임대인이 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우는 아래와 같습니다.
특별 사유에 해당하는 경우 (예외 조항)
1호- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 있는 경우
2호- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3호- 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4호- 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5호- 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6호- 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대자의 목적을 달성하지 못할 경우
7호- 임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거 및 재건축하기위해 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8호- 임대인(직계존비속 포함)이 주택에 실제 거주하려는 경우
9호- 이외 임대인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
임대차 3 법 문제점
임대차 3 법 중에서 가장 사람들 사이에서 말이 많은 것이 계약갱신청구권인데요. 이 계약갱신청구권(2+2)으로 인해 임대인들이 원하는 시기에 주택을 거래하기 어려울 것으로 예상되어 해당 법안이 의결되고 나서 많은 임대 임들이 전세를 실거주로 사용하는 경우가 늘었습니다. 때문에 작년부터 지금까지 전세 품귀, 전세대란이 이어지고 있습니다.
임차인을 위한 법안이라지만 다소 허점이 보이는 데다 되려 해당 법안 발의 후 전세물량이 대거 사라지고 전세 수요에 비해 공급이 모자라 전세 및 매매 가격이 급상승하는 결과를 초래한 데다 임대인이 계약갱신청구권 거절을 위해 실거주라고 말한 후 매매하는 경우 등 분쟁의 소지가 많은 점이 매우 안타깝습니다.
취지는 좋으나 전세 품귀 등을 초래한 현재의 결과로 놓고 보면 임대인, 임차인 그 누구에게도 유리한 법안은 아닌 것 같네요.
다음 시간에는 임대차 3 법에 대해 궁금했던 QnA를 다뤄보도록 하겠습니다.
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